Mercado inmobiliario en 2017

(Tomado de Gerente.com,septiembre 15 de 2017)

El sector le apunta a trabajar con un mercado precavido por el entorno económico, aunque la finca raíz sigue siendo atractiva.

A pesar de que durante el tercer trimestre de 2016 el PIB presentó apenas una variación anual de 1,2% -corroborando la desaceleración que ha vivido el país-, la construcción de vivienda fue el sector más dinámico, con una expansión del 11% en comparación con el mismo período del año anterior y un acumulado del 8,1% en todo el año.

Sandra Forero, Presidenta Ejecutiva de Camacol, manifestó que estos índices se deben al volumen de actividad constructora generado por los proyectos comercializados desde 2015, así como por el desarrollo de proyectos comerciales de gran escala en las ciudades y el volumen de construcción de vivienda impulsado por la política habitacional del Gobierno.

“Frente a la coyuntura y las necesidades de inversión, vivienda y desarrollo urbano que requieren las regiones, la construcción de edificaciones debe ser un pilar fundamental para impulsar y preservar el dinamismo económico”, resaltó esta Directiva.

Panorama 2017

Roberto Cáceres, Gerente General de Colliers International Colombia, estima que las expectativas para el próximo año no son muy diferentes de las que existían para 2016, exceptuando las consecuencias definitivas de la reforma tributaria, que en su opinión, va a tener efectos mayoritariamente negativos para el negocio inmobiliario corporativo.

“El efecto positivo de la reforma es que muchas empresas podrían liberar algunos de sus activos inmobiliarios o buena parte de ellos para no tener activos de este tipo dentro de sus estados financieros, dependiendo de lo que se apruebe”, afirma Cáceres y añade que esto generaría algunas oportunidades de compra, permitiendo que salgan al mercado portafolio interesantes.

Sin embargo, con los actuales índices de crecimiento económico que no cumplen los pronósticos, este Directivo considera que 2017 será un año en que continuará la desaceleración general de la economía. “Este es un ciclo de descenso o de contracción del mercado, normal en todos los mercados inmobiliarios del mundo. Primero hay un ciclo hacia arriba, al cual se llama expansión y cuando empiezan a presentarse situaciones de sobreoferta como la que estamos ahora, la actividad edificadora, las compras y las tomas en arriendo disminuyen, la oferta aumenta, y los precios tienden a bajar, es un proceso natural”.

En resumen, esto implica que respecto a la compra y venta de inmuebles, la compra va a ser mucho más medida ⎯sin querer decir que va a ser nula⎯, porque los inversionistas van a ser muy cautelosos en sus decisiones de compra, entendiendo que los inmuebles que adquieren ya no se arriendan tan fácilmente, y por ello el retorno de la inversión va a demorarse más, explica Cáceres.

“Es posible que elijan comprar en otro momento o comprar a precios más bajos para compensar la demora en conseguir inquilinos en aquellos inmuebles, y por otro lado, los usuarios que toman en arrendamiento van a ser mucho más exigentes, pues ante una competencia tan fuerte ellos ponen las condiciones”, afirma.

Crecimiento condicionado

María Clara Luque, Presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, señala que durante 2016 el crecimiento en el sector inmobiliario se dio pese a fuertes ajustes en variables de gran impacto, como la tasa de crecimiento económico a la baja y el índice de precios al consumidor que sobrepasó el límite estimado por el Banco de la República, lo cual llevó a fuertes incrementos en las tasas de interés.

“Se espera que para el año 2017 estas variables tiendan a normalizarse, lo que impulsaría aún más el mercado de venta de inmuebles y el mercado inmobiliario en general”, observa.

Los pronósticos de Camacol para 2017 señalan que el crecimiento de la actividad edificadora podría ser del 4,4%, donde la reactivación del segmento de Vivienda de interés prioritario (VIP) y la segunda fase del programa de Vivienda gratuita, tendrían un aporte relevante. De la misma manera, la continuidad del subsidio a la tasa de interés para la vivienda social (FRECH II), el programa Mi Casa Ya y el subsidio a la tasa para la clase media, determinarán los volúmenes de actividad. En el segmento no residencial, hay buenas expectativas con la construcción de establecimientos derivados del Plan Nacional de Infraestructura Educativa.

“La ejecución de la política de vivienda del Gobierno Nacional será un factor determinante para lograr ese desempeño, puesto que los retos de 2016 en materia de tasas de interés, inflación, y otros factores, como el ciclo de gobierno a nivel municipal, marcaron un entorno de menor confianza en la inversión de los hogares en vivienda, y dificultades en el licenciamiento de proyectos, factores que impactarán en el valor agregado del sector para el próximo año”, expone Forero.

Y es que a nivel sectorial, hoy la actividad edificadora apalanca gran parte de su dinámica en la vivienda social, por lo cual el desempeño de este segmento dependerá de un marco tributario coherente con las metas de política de vivienda y acorde con las expectativas de las empresas, explica esta Directiva, quien añade que de no darse estas condiciones, la proyección estaría sesgada a la baja.

Hipotecas y arrendamientos

Las mayores tasas de inflación que comenzaron a presentarse a partir del tercer trimestre de 2015, provocaron un cambio en la política monetaria del Banco de la República, lo que se tradujo en mayores tasas de los créditos hipotecarios, recapitula Luque.

“En contraste, para el 2017, se espera una reducción en las tasas de inflación, lo que permitiría a su vez una reducción en las tasas de interés de referencia del Banco de la República, y consecuentemente, de las tasas de los créditos hipotecarios”, proyecta.

No obstante lo anterior, Cáceres opina que con la perspectiva de la reforma tributaria, los precios de muchos bienes y servicios tendrán que aumentar y ese costo se trasladará a los hogares, con lo cual la inflación de nuevo presentará un repunte. “Es muy probable que al aumentar la inflación, deban aumentar las tasas de interés. Pero hasta que no se sepa realmente cuál va a ser el efecto de la reforma, no tendremos respuestas concretas”.

Por otro lado, el negocio de los arrendamientos también tiene sus retos, pues si bien es cierto que los tiempos de vacancia de inmuebles en arriendo han aumentado, Luque asegura que este incremento no puede interpretarse como sobreoferta, sino como una dinámica natural del mercado que permite la corrección a la baja de los cánones de arrendamiento de algunos tipos de viviendas que, habiendo sido tradicionalmente más demandadas, comienzan a verse desplazadas por otro tipo de inmuebles que se ajustan más a las necesidades del arrendatario actual.

Oficinas y sector corporativo

Cáceres confirma que el mercado de oficinas en este momento pasa por un proceso de contracción. “Estamos en un cambio de la curva en que la oferta continúa aumentando y la demanda se contrae un poco. Se sigue construyendo porque si se inició un proyecto hace 3 años, cuando el mercado estaba bastante sano, no se puede parar la obra”, explica. Estos son los edificios que están entrando al mercado y alimentando la oferta en cantidades muy importantes, lo cual se refleja en precios a la baja y nuevas oportunidades para los arrendatarios.

“Hay edificios nuevos y modernos en donde hemos tenido disminución de canones de arrendamiento de casi el 25% o 30% de lo que se estaba pidiendo hace 2 o 3 años en renta”, indica este Directivo, y expone que es por esto que, si se cerraron contratos hace 3 o 4 años en Bogotá, a $60.000 pesos por m2, que por ajustes de inflación ya hoy están en $75.000 por m2, cuando les ofrecen hoy a los inquilinos otro espacio en $55.000 por m2, nuevo y con muchas facilidades, se van.

Con ésta apreciación coincide Luque, quien confirma que el mercado de oficinas en Colombia ha presentado un fuerte incremento en las áreas construidas, lo que ha hecho que aumenten las tasas de vacancia y disminuyan los precios, situación que no se espera que cambie en el año 2017.

Particularmente en Bogotá se ha generado un traslado de inquilinos de edificios de generación anterior a edificios muy buenos de última generación a precios inferiores, informa Cáceres. “Esta situación se presenta en especial en la zona de Salitre, donde hay vacancias cercanas al 18% porque la demanda no es tan alta. En contraste, el nororiente (Calle 72 hasta la 127) presenta una vacancia no tan alta pero ya superior a lo normal, que es el 12%”, acota Cáceres.

Por otro lado, hay gran expectativa a mediano plazo con el desarrollo de la zona del CAN en Bogotá y con la renovación del centro de la ciudad, mientras que en Medellín, con apoyo gubernamental y de diferentes entidades, se pretende generar una central de alta tecnología para que las empresas que desarrollan software y soporte monten ahí sus oficinas, anuncia este Directivo.

Por su parte, Barranquilla es una ciudad en la que hay grandes expectativas pues sus indicadores muestran gran potencial, pero eso no se ha visto todavía en absorción por metro cuadrado de oficinas. “Se ha hecho inversión pero los retornos han sido lentos. Se vienen intentando llenar todos esos metros cuadrados de oficinas para temas de call center y backoffice debido a la calidad y cantidad del bilingüismo en la ciudad”, sostiene.

Teniendo precios bajos en la renta de inmuebles, y con un mayor valor del dólar ante el peso, hay un aspecto positivo y es que muchos proyectos que eran inviables en dólares para las casas matrices de compañías extranjeras, hoy en día se vuelven factibles debido a la baja del precio de rentas en pesos, y en los costos de adecuación. “Gracias a esto empresas que estaban tímidamente en Colombia han decidido tomar espacios de oficina, impactado positivamente la demanda”, asevera Cáceres.

Frente al encarecimiento que presentan algunos insumos importados para la construcción, especialmente en inmuebles con altas especificaciones, se están presentando precios más altos y tiempos de venta más largos, expresa Luque. “No obstante, la devaluación también tiene un efecto positivo, derivado de una reducción comparativa en los precios de venta y arriendo de bienes inmuebles para quienes reciben sus ingresos en dólares”, concluye.